В сентябре 2025 года Минфин РФ официально предложил повысить ставку НДС с 20% до 22% с 1 января 2026 года. Инициатива, включённая в проект федерального бюджета на 2026–2028 годы, направлена на покрытие растущего бюджетного дефицита, в значительной мере обусловленного военными расходами. Хотя сделки с жилой недвижимостью формально освобождены от НДС (ст. 149 НК РФ), последствия налоговой меры окажутся куда масштабнее — и косвенно затронут как девелоперов, так и конечных покупателей.
Косвенный удар по себестоимости.
Жильё не облагается НДС напрямую, но вся цепочка создания недвижимости — от закупки цемента до аренды кранов — подпадает под налогообложение. Как отмечает Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), «застройщики несут значительные расходы на материалы, субподрядные работы и оборудование, все это облагается НДС в полном объёме».
Согласно оценкам Национального кредитного рейтингового агентства (НКР), повышение ставки может увеличить себестоимость жилищного строительства на 3–5%, особенно в регионах с протяжёнными логистическими цепочками. Аналитики «Финама» дают более консервативный прогноз — рост на 1,5–2%, но подчёркивают, что вторичный рынок также пострадает: риелторские комиссии, включающие НДС, поднимутся, что потенциально добавит 1–2% к ценам.
Исторический прецедент говорит о серьёзных последствиях: повышение НДС с 18% до 20% в 2019 году спровоцировало рост цен на жильё на 5–7% в течение года. Сегодня, при инфляции 8–9% и замедляющейся экономике, по нашим оценкам эффект может быть усилен вплоть до роста к 8-9%.
Рынок на перепутье: охлаждение и перегрев одновременно.
2025 год стал для российского рынка недвижимости годом контрастов. С одной стороны, первичный сегмент переживает перегрев: по данным ЦБ, цены на новостройки выросли на 20–25% в начале года из-за избытка предложения, накопленного в 2022–2024 гг. С другой — общий спрос падает. Объёмы ипотечного кредитования сокращаются на фоне ключевой ставки ЦБ в 17% (прогноз — снижение до 15% к концу 2025 года), а окончание программ льготной ипотеки в 2024 году привело к падению спроса на новостройки на 20–30%.
Индекс цен на жилье, по данным Global Property Guide, уже скорректировался: во II квартале 2025 года он составил 104,97 пункта против 105,27 в I квартале. При этом строительный сектор демонстрирует рост — по данным Росстата, объёмы строительства выросли на 4,3% в первом полугодии. Однако крупнейшие девелоперы, такие как ПИК и «Самолёт», предупреждают о возможных задержках проектов из-за роста затрат.
Повышение НДС принесёт бюджету около 1,2 трлн рублей в год — критически важную сумму в условиях сохраняющегося дефицита. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина назвала меры «в целом дезинфляционными», но допустила краткосрочный всплеск цен.
Долгосрочные прогнозы остаются умеренно оптимистичными. По оценке IMARC Group, к 2033 году российский рынок недвижимости достигнет $212,91 млрд при среднегодовом росте (CAGR) 4,42%. Драйверами станут цифровизация (уже 20% сделок заключаются онлайн) и смещение фокуса на доступное жильё. В Москве и Петербурге госпрограммы, включая семейную ипотеку, могут ограничить рост цен на уровне 2–3%.
Стратегии для инвесторов: риски и возможности
Риски:
Возможности:
Поэтому общая рекомендация это диверсифицируйте портфель:
При отсутствии достаточных капиталов на прямое инвестирование стоит сделать акцент на ЗПИФ недвижимости.
Таким образом повышение НДС до 22% — не катастрофа, а вызов, требующий пересмотра инвестиционных стратегий. Рынок недвижимости России вступает в фазу структурной перезагрузки, где выживут и процветут те, кто умеет адаптироваться. Как всегда в условиях нестабильности, ключ к успеху — в аналитике, диверсификации и фокусе на устойчивых сегментах. Для дальновидных инвесторов кризис — не угроза, а окно возможностей.
Косвенный удар по себестоимости.
Жильё не облагается НДС напрямую, но вся цепочка создания недвижимости — от закупки цемента до аренды кранов — подпадает под налогообложение. Как отмечает Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), «застройщики несут значительные расходы на материалы, субподрядные работы и оборудование, все это облагается НДС в полном объёме».
Согласно оценкам Национального кредитного рейтингового агентства (НКР), повышение ставки может увеличить себестоимость жилищного строительства на 3–5%, особенно в регионах с протяжёнными логистическими цепочками. Аналитики «Финама» дают более консервативный прогноз — рост на 1,5–2%, но подчёркивают, что вторичный рынок также пострадает: риелторские комиссии, включающие НДС, поднимутся, что потенциально добавит 1–2% к ценам.
Исторический прецедент говорит о серьёзных последствиях: повышение НДС с 18% до 20% в 2019 году спровоцировало рост цен на жильё на 5–7% в течение года. Сегодня, при инфляции 8–9% и замедляющейся экономике, по нашим оценкам эффект может быть усилен вплоть до роста к 8-9%.
Рынок на перепутье: охлаждение и перегрев одновременно.
2025 год стал для российского рынка недвижимости годом контрастов. С одной стороны, первичный сегмент переживает перегрев: по данным ЦБ, цены на новостройки выросли на 20–25% в начале года из-за избытка предложения, накопленного в 2022–2024 гг. С другой — общий спрос падает. Объёмы ипотечного кредитования сокращаются на фоне ключевой ставки ЦБ в 17% (прогноз — снижение до 15% к концу 2025 года), а окончание программ льготной ипотеки в 2024 году привело к падению спроса на новостройки на 20–30%.
Индекс цен на жилье, по данным Global Property Guide, уже скорректировался: во II квартале 2025 года он составил 104,97 пункта против 105,27 в I квартале. При этом строительный сектор демонстрирует рост — по данным Росстата, объёмы строительства выросли на 4,3% в первом полугодии. Однако крупнейшие девелоперы, такие как ПИК и «Самолёт», предупреждают о возможных задержках проектов из-за роста затрат.
Повышение НДС принесёт бюджету около 1,2 трлн рублей в год — критически важную сумму в условиях сохраняющегося дефицита. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина назвала меры «в целом дезинфляционными», но допустила краткосрочный всплеск цен.
Долгосрочные прогнозы остаются умеренно оптимистичными. По оценке IMARC Group, к 2033 году российский рынок недвижимости достигнет $212,91 млрд при среднегодовом росте (CAGR) 4,42%. Драйверами станут цифровизация (уже 20% сделок заключаются онлайн) и смещение фокуса на доступное жильё. В Москве и Петербурге госпрограммы, включая семейную ипотеку, могут ограничить рост цен на уровне 2–3%.
Стратегии для инвесторов: риски и возможности
Риски:
- Краткосрочный рост цен может отпугнуть покупателей на фоне медленного снижения ипотечных ставок (прогноз — 13% к концу 2026 году).
- Избыток предложения в первичном сегменте создаёт риск коррекции на 5–10% в 2026 году при ухудшении макроэкономической ситуации.
- Геополитическая нестабильность и дополнительная инфляционная волна от НДС (+1–2%) усиливают неопределённость.
Возможности:
- Рост спроса на доступное жильё открывает ниши в регионах за пределами мегаполисов.
- Цифровые платформы снижают транзакционные издержки — сегмент онлайн-сделок растёт на 20% ежегодно.
- Долгосрочный тренд урбанизации, по данным Statista, будет поддерживать спрос на жильё в перспективе.
Поэтому общая рекомендация это диверсифицируйте портфель:
- 40% — в новостройки с господдержкой (семейная ипотека, IT-ипотека);
- 30% — во вторичное жильё в динамично развивающихся городах (Казань, Екатеринбург, Новосибирск);
- 30% — в коммерческую недвижимость, менее чувствительную к изменениям НДС.
При отсутствии достаточных капиталов на прямое инвестирование стоит сделать акцент на ЗПИФ недвижимости.
Таким образом повышение НДС до 22% — не катастрофа, а вызов, требующий пересмотра инвестиционных стратегий. Рынок недвижимости России вступает в фазу структурной перезагрузки, где выживут и процветут те, кто умеет адаптироваться. Как всегда в условиях нестабильности, ключ к успеху — в аналитике, диверсификации и фокусе на устойчивых сегментах. Для дальновидных инвесторов кризис — не угроза, а окно возможностей.
