Инвестиции в ОКН: как работает новый механизм вложений в историческое наследие

Принятый Госдумой документ упорядочивает правила долевого строительства и сохранения ОКН на землях, приобретенных в рамках полномочий ДОМ.РФ — единого института развития в жилищной сфере. До его принятия памятники и участки продавались по отдельности, без специального механизма для привлечения инвесторов. Теперь госкомпания вправе реализовывать на торгах в рамках одного лота федеральные ОКН в неудовлетворительном состоянии вместе с участками, а также сдавать такие участки в аренду. Исключение — объекты религиозного назначения. Аренда на время реставрации обойдется всего в 1 рубль в год, но срок действия льготной аренды не может превышать семи лет. Эксперты отмечают, что закон наконец делает реставрацию экономически жизнеспособным бизнес-проектом, а не благотворительностью.

Между тем, в середине июня Правительство внесло в Госдуму законопроект, который позволит регионам и муниципалитетам передавать свои аварийные ОКН в управление ДОМ.РФ для продажи через тот же механизм. Если закон примут, уже в ближайшее время на торги смогут выйти не только федеральные, но и сотни региональных памятников, в том числе в районах Краснодарского края и Ростовской области, где сосредоточен основной фонд исторической застройки.

Разбор закона: как работает механизм аренды объекта культурного наследия

Сама идея льготной аренды для инвестора не нова, но принятый порядок кардинально отличается от всех предыдущих программ. Например, федеральная программа, которая позволяла инвесторам арендовать аварийные памятники почти бесплатно (от 1 рубля в год), при этом не гарантировала передачу земельного участка. Как правило, он предлагался отдельно и часто по рыночной цене. Это создавало серьезный барьер: инвестор получал почти бесплатно само здание, но должен был платить за землю, что делало проект экономически невыгодным. Теперь появляется более сложная модель: реставрация памятника становится частью девелоперской сделки. Для бизнеса это уже не благотворительность, а элемент финансовой модели.

Конкретная площадь участка, который покупатель получает вместе с ОКН в собственность или долгосрочную аренду, заранее определяется в конкурсной документации — это может быть и одна сотка, и несколько гектаров. Однако любое строительство или развитие на этом участке подлежит обязательному согласованию с региональным комитетом по охране памятников.

«То есть нельзя просто взять большой участок с маленьким домиком и возводить на нём что угодно — все изменения контролируются. Такой сбалансированный механизм одновременно и оберегает земли ОКН от бездумной застройки, и дает возможность инвестору компенсировать свои затраты на реставрацию», – отмечает управляющий партнёр Адвокатского бюро «Домащенко и партнёры» Роман Домащенко.

Сам памятник также будет защищен охранными обязательствами. В этом документе прописано, что именно подлежит государственной охране: фасады, кровля, декоративные элементы, скульптуры — либо весь объект целиком, либо отдельные детали. Государство может охранять даже внутренние элементы: печи, камины, лестницы или керамический декор. Эти элементы нельзя изменять, они должны сохраняться в первоначальном виде.

«Если памятник находится в рабочем состоянии, инвестор, приобретя его на аукционе, автоматически принимает на себя все обязательства, зафиксированные в охранном документе, — и должен поддерживать объект в надлежащем виде, — рассказывает Роман Домащенко. — Иная ситуация с полуразрушенными объектами или требующими капитального ремонта. Такой памятник может быть продан за символическую цену — вплоть до одного рубля. Однако контракт устанавливает жесткие условия: в течение года после покупки инвестор обязан нанять проектную организацию, имеющую лицензию Министерства культуры на проектирование ОКН, и разработать проект реставрации. Сам проект необходимо реализовать в течение десяти лет. Эти сроки ДОМ.РФ фиксирует в контракте. При их нарушении продавец вправе расторгнуть договор и вернуть объект культурного наследия в федеральную собственность».

При нарушении сроков и расторжении договора инвестору не возвращаются средства, уже вложенные в реставрацию или содержание объекта — независимо от того, сколько времени он владел памятником.

«То есть основной риск для инвестора — недооценить собственные финансовые возможности и взять на себя обязательства, которые он не сможет выполнить. Но есть и большой плюс: в процессе реставрации по согласованию с региональным комитетом по охране памятников можно изменить разрешённое использование объекта. Например, отреставрировав купеческий жилой дом, вы можете превратить его в гостиницу или использовать в коммерческих целях — под салон красоты, офис или картинную галерею. Всё это делается по согласованию, но возможность адаптировать памятник под современные нужды предоставляется», – подчеркивает Домащенко.

Параллельно с новым инструментом привлечения инвестиций работает программа льготного кредитования восстановления ОКН, оператором которой также выступает ДОМ.РФ. С 2025 года действует дифференцированная ставка: для проектов, где отреставрированный объект приспосабливают под гостиницу с номерным фондом от 10 номеров, кредит можно получить под 6% годовых. При этом объект должен находиться изначально в неудовлетворительном состоянии, а после реставрации – получить категорию не ниже «трёх звёзд».

Взгляд инвесторов: когда реставрация ОКН становится выгодным проектом

Закон может стимулировать инвесторов, если лоты будут собраны профессионально, считает Константин Конов, основатель компании YOUKON, которая занимается управлением инвестиционными проектами в сфере коммерческой недвижимости. Девелоперу нужна не просто возможность купить памятник, а понятная математика: что можно построить, какие ограничения действуют, сколько стоит реставрация и где сценарий выхода. В таких проектах ценность создается не фактом владения объектом, а архитектурой сделки.

«Нужно понимать: это не подарок девелоперу, а обмен ликвидности на обязательство: бизнес получает редкий земельный ресурс, а государство — шанс спасти аварийный памятник. В ОКН почти всегда опасны скрытые обязательства: предмет охраны, инженерия, требования экспертизы, сроки согласований, рост стоимости работ. Минимизировать риск можно только через глубокий комплексную проверку объекта до входа: юридическую, техническую, градостроительную и финансовую. В таких проектах ошибка на старте становится не просто дорогой, а системной. Запрет на продажу или переуступку до завершения реставрации означает, что инвестор фактически замораживает капитал на весь период выполнения обязательств. Простыми словами: быстро войти и выйти не получится», – поясняет Конов.

Ссылка на статью на портале «Эксперт» Юг